そしてこれを、『日常の診療活動を通して地域と信頼関係が出来上がっている医療経営者に事業主体となってもらい、想定する入居者たちのニーズの最大公約数を、地域相場の金額で提供して欲しい』のである。

その土地を知った医師が、地域の標準的な生活者の身の丈に合ったサービスを、その土地の流儀で提供していくこと。それによって、ごくごく限られた一部の富裕層だけにしか選択肢が与えられていない、現在の“終の棲家”市場環境を変革していかねばならないのだ。

今回は、「施設」と「賃貸集合住宅」というふたつの業態について、「経営の質」と「顧客満足（サービスの質）」の観点から比較しつつ総括してみたい。

要するに「自宅」なわけで、何時まで寝ていようが、朝食を抜こうが、あくまでも入居者は自分のリズムで時間を過ごすことが可能である。それから、介護を中心とするサービスの質についてだが、先々週号で触れたように、両者の要員配置を比較すれば、施設ではよくて２：１、一般住宅であれば１：１。

一般賃貸の場合には、ケアプランに基づいて、当該入居者のために、当該時間に、当該職員が専任でサポートするわけだから、マンツーマンのサービスが原則なのだ。「施設」というネーミングに過度な期待を持ってしまう入居者や家族は多いものだが、実際に入ってみると、「一日じゅうテレビの前で放っておかれる」、「ナースコールを鳴らしてもなかなか来てくれない」などの不満やクレームが後を絶たない。「施設の方が安心」とは決して言えないのが実情なのである。

私どもＮＰＯでは、事業の構想から事業計画を策定するまでの実際のステップをご提供させていただいている。志は高いものの入居率を危惧されて躊躇される医者は多いが、そうした不安やリスクを低減しながら事業に着手するため、想定居室数の半分以上を確保してからGOする手法も紹介させていただいている。ご関心あれば、お気軽にご一報いただきたい。

アナタの社会的役割は、いま医療や介護を利用してくれている人たちのＱＯＬを高め、幸せな熟年生活を応援してあげること。地域で生活する多くの高齢者たちが求めているのは、絢爛豪華で高額な住空間なんかではない。

ベストなのは、日常の診療活動を通して地域のニーズを十分に把握した医療経営者が事業主体となり、ニーズの最大公約数を地域相場の金額で提供することだろう。その土地を知った人間が、身の丈に合ったサービスを、その土地の流儀で提供していく。“終の棲家”ビジネスの本質はここにある。

最大の収益源は在宅医療と居宅介護サービスとなるが、特に在宅医療は必須である。これがなければ“終の棲家”ビジネスは成り立たない。

在宅患家５０人に対して医師１名の編成を組むこと。在宅医療未経験の医師であれば、最低３ヶ月はＯＪＴを設けること。在宅医療支援診療所であろうとなかろうと、地域連携担当スタッフやＭＳＷが後方支援病院を確実に確保すること。在宅患家には緊急連絡用のホットラインを設置すること。これらが在宅医療の質を維持するための最低条件であろう。

②ケアマネジメント：一方で、居宅介護サービスは地域の事業者との連携もないことはない。然るべき営業活動が必要となろうが、“終の棲家”を一括借りしてもらい貴院のリスクヘッジを図れる可能性もある。が、入居者にとって理想的なのは、（既に自社で介護事業を立上げているのであれば）医療も介護も貴院グループから一括提供することが一番だ。

私が携わったケースでは、病院の組織である在宅医療部門と、グループ会社在籍のケアマネジャーおよび訪問介護部門を物理的に同じ事務所に配置することで、チームワークと情報共有の向上を絶えず意識させていた。試行錯誤の末、チームメンバーの顔が見える位置関係が不可欠であると判断した経緯がある。

これに対応するには、管理スタッフの技量が重要である。単なるパートで愛想がいいというだけでは不十分だ。少なくとも医療と福祉の専門知識を持って、ホテルのコンシェルジュ的な役割を担える人材を管理室に配置したいところだ。

私の経験では、社会福祉士や市役所ＯＢなどであれば一定以上の評価を得られると思う。多くの場合、入居者や家族の第一窓口となるのが管理スタッフである。貴院の外来受付と同様、フロントとしての重要な位置づけであり、このサービスレベルをあげることで然るべき管理料を設定してもいいくらいだ。

象徴的なのが、「施設」と「住宅」という言葉を比べたときに、「施設」に多大な期待を持ってしまう入居者や家族が圧倒的に多いこと。で、実際に入ってみると一日じゅう放っておかれる、医療サポートが手薄、ナースコールを鳴らしてもなかなか来てくれない、食事がまずい･･･といった不満のオンパレード。

これすべて、「施設」なのだから設備もサービスも要員配置も、一般集合住宅よりは手厚いだろうという顧客側の先入観がなせる技だ。要員配置を比較すれば、実際のところ、施設ではよくて２：１、一般住宅であれば１：１（ケアプランに基づいて、当該入居者のために、当該時間に、当該職員が専任でサポートするため）。「施設の方が安心」とは決して言えないのである。

次回は、「経営の質」と「顧客満足（サービスの質）」の観点から『施設ｖｓ．賃貸集合住宅』を比較しつつ、病医院経営者のための“終の棲家”ビジネス成功の方程式を総括したい。

今回は、今後の“終の棲家”モデルとなり得る画期的な実例をお届けしようと思う。東京都葛飾区で、医療法人明正会（近藤正明理事長）が展開する高専賃ココチケアは、ＪＲ総武線「新小岩」から徒歩10分、中川にかかる平和橋のたもとで、まさに普通の街並みに溶け込んで建っていた･･･。

同氏は、「数百万円から数千万円もする入居金を前払いで支払わせる有料老人ホームのビジネススキームがどうしても納得できなかった」と語気を強める。たしかに、入居後まもなく亡くなり入居金の返却を求めても返ってこないなどというトラブルが今でもかなりある。

また一方で、従来の有料老人ホームには入居者のプライバシーもセキュリティもあったものではないというように、生活するには決して快適な環境とは言えないところも多かった。05年に賃貸方式の高専賃が制度化されると、近藤理事長は、入居者の経済負担も少なく、一般賃貸住宅ゆえプライバシーも確保され、かつクリニックなどの併設により、医療・介護の依存度が高いひとでも安心して入居できる高齢者住宅の実現を目指して動き出したのだ。

果たして採算性はどうなのか。「地主さんに約3億円で建物を建ててもらい、当社が賃借する形を取った。その建設費用などは、家賃相殺で20年償却となる計画だ。1室あたりの家賃平均は8万円。30室で240万円（入居率100%）で、入居率70％で収支がトントンになる設定」だと言う。

また、1階部分の医療スペースと9台収容できる駐車場については、株式会社ココチケアが医療法人社団明正会に地域相場の金額（約150万円）で貸しているそうだ。こうした仕組みによって、入居者の家賃を可能な限り抑えても十分経営が成り立っているわけだ。

この市場に医療機関が参入してくることの意味は大きい。人間は貧富の差なく、最終的には医療を必要とする。建物や居室や食事がいくら立派でも、医療と介護のセイフティネットがなければ話にならない。経営側の最大の関心事である収支についてもココチケアは十分に評価できるモデルである。近藤理事長の話から、医療法人が高専賃を事業化するメリットを整理してみよう。