しかしながら、医療法人による高専賃が解禁されたものの、今日現在、まだまだ病医院経営者が自ら運営する高専賃は数えるほどしかない。市場を牽引しているのは、住宅メーカーや不動産等の建物系企業やコンサルティング会社であろうか。

だが、自分の親を入れる“終の棲家”をイメージすれば、やはり、日常的な医療も、万一の場合のセイフティーネットも欠かせない。だからこそ、医療機関のみなさんに事業主体になって欲しいのだ。

入居者の立場から言えば、「建てたら終わり」という人が作ったものと、「入ってもらってからもサービスを提供し続ける」人が作ったものと、どちらに自分の大切な親を入れたいかということ。これはもう論を待たない。

事業主体は、ゼネコン、建設・住宅系企業が多い。彼らの多くは建てるのが仕事であるから、立派なハードウェアをこしらえてキャッシュが手に入れば大成功だ。困るのは、運営を維持していかねばならない医療や介護サービスを担う会社である。地域によっては周囲の景観から浮いてしまいかねないような豪華な施設である。

いわゆる開設景気が、百貨店と同様で１年持てばいい方だ。居室当たりの契約料が高い上、そもそも資産家と呼ばれる人たち自体が少ないわけだから入居者確保は大変である。金融機関への毎月の返済は待ったなしだから、稼働率８割が維持できないと悲惨な結果が待っている。知った顔の職員がひとりふたり辞めていったら、経営状態は深刻だ。

地域貢献意欲の高い土地オーナーも地元の医師も、そして、一括借りして運営に当たる介護事業者も、できたらあまりきらびやかな話には乗らない方がいい。目指すのは決して不動産ビジネスではないのだから。

ところが実際には、事業計画を検討する過程で、その土地柄も、医療も、介護も知らない人たちのビューティフルな話に乗っかってしまう医療経営者が多い。こうした悲劇を未然に防ぐために、私どもが一役買えればと願っているわけだ。

もちろん、医師のみならず看護師以下のスタッフすべてが情報収集源となることは言うまでもない。私どもでは、基礎計画の段階で、想定居室数の半分以上、具体的な入居者を特定できることが事業成功の大前提とご指導させていただいている。

経験から言うと、①で解説した、診察を通して入居に至った人たちの介護サービス利用率はまず９０％を下回らない。

次回は、“終の棲家”ビジネス成功のもうひとつの要素である『顧客満足＝在宅医療×ケアマネジメント×リスクマネジメント』についてお話しする。

これはもう、ゼネコンや建物系企業では、仮に連携する医療・介護事業者を見つけてきたとしても、絶対に実現できない部分である。言い換えれば、「経営の質」に対して、「サービスの質」となるキーファクターなのだ。

現時点で全国に５０万戸程度と推測される。が、そのほとんどが国民の１％すら該当しない富裕層を対象としたものである。医療や福祉の専門誌に紹介されている“すばらしい物件”は、すばらしいがゆえに入居者側に多大な経済負担を強いている。入居率が上がらず運営を担う企業は苦闘している。その頃、“建てたひと”（ゼネコンや建築系企業等のデベロッパー）は次の獲物の料理にかかっている。

ここで言う“成功”とは、採算が取れるという意味での「経営の質」と、入居者が納得するという意味での「顧客満足（生活の質）」の両立を指す。全国的に話題の物件を実際に見てみると、事業として“成功”している物件にはなかなかお目にかかれないものだ。

そして、成功確率をさらに高めるための要因が２つ。「ごくごく普通のサービス内容を貫く」ことと、入居者や家族の「事前期待を下げる」ことである。

実にプロダクトアウトな発想で、事業はハードから入っては成功確率が低い。どうも、ゼネコンや建物系企業、マスコミ、コンサル等が煽ったブームに踊らされてしまって、自分の患者や地域のために何を提供すべきなのかという、肝心のソフトの部分が置き去りになっている感が否めない。

本来、ソフトが明確になれば、それを具現化するのに相応しい業態が自ずと決まっていくものだ。結局はトップである病医院経営者が何をやりたいのかということであって、この業態でないと利益が出ないなんてことはない。そこを創意工夫するのが経営というものではないだろうか。

診察を通じて、「こんな人たちの老い先の不安を減らしてあげたいな」と思えるような患者たち。それこそがアナタが着手する「終の棲家」の具体的な入居者像になるわけだ。私どもＮＰＯは、国民年金のみに依存して暮らしているシニア層に終の棲家を提供してくれる病医院経営者を積極的に応援していきたいと考えている。

個人金融資産が国民全体で1400兆円あろうが、シニアの預貯金平均が2000万円以上あろうが、現場感覚からすれば、最低限の基礎年金に依存しているひとが8割。パイとしてもっとも大きなこの層に最終的な生活の場を提供できれば、特養でも老健でもホームでも高専賃でも、別に、そんな名称はどうだっていいのである。

この点に気づいてもらった上で、現業の延長線上に位置づけられる“終の棲家”ビジネスの可能性について、次回以降お届けしていきたい。

レントゲン写真、心電図などは、コンピューターによって集中管理、データベース化されている。入院記録、看護記録、カルテなども一切紙は使わない。

患者側も自宅のパソコンから自身のカルテを照会できることはもちろん、携帯電話から診療の予約をすることも可能である。日本が躓いた電子カルテの仕様まで標準化されている。ＩＴによるネットワーク化が整備されているため、病診連携、病病連携も極めてスムーズだ。

ただし、勤務医にとって頭の痛い問題もある。「経営から人事管理まですべてＩＴ化されているので、医師ごとの売上や患者に対する診察時間のかけ方などが記録として残ってしまう。気を抜くひまがない」というのがそれである。

つまり、個々の医師の生産性が一目瞭然になり、当然、給料の査定にも跳ね返ってくるわけである。いずれにせよ、病院のデジタル化で経営の合理化がかなり進んでいることはまちがいない。

韓国にしても、日本と同様、高齢化の到来と疾病構造の変化（感染症から生活習慣病へ）への対応が最大の課題。高齢化し、慢性的な生活習慣病が増加するなかで、急速に膨れ上がる医療費を既存システムで対応することはできない。韓国では今、どうやって利用者側の支払能力を上げるかということについて盛んに検討が行われている。日本とは大違いである。

韓国のように「いかに支払能力を高めるか」については何の議論もなされず、混合医療解禁にちょっとでも触れると、米国映画“シッコ”の例を持ち出して、やれ「不平等」だの「弱者切り捨て」だのと、それ以上の検討に踏み込めない。

韓国の病院の経営母体としてもっとも多いのが営利企業。患者はどこでも好きな病院に行って必要な医療サービスを手にすることができる。しかし、病院によって価格や自己負担金額は異なる。

病院側の経営努力や利用側の選択肢も考慮しながら、国からの医療財源と個人の財源（貯蓄）を視野に入れて解決策を探るという発想の転換をしない限り、わが国の医療制度改革に出口はないのではないか。遺憾ながら、国の経営も病院の経営も、韓国に学ぶべき点は多そうだ。

結局はトップが何をやりたいのかということであって、この業態でないと利益が出ないなんてことはない。そこを創意工夫するのが経営ということではないだろうか。　

確かに時代的に旬のものというのはあるかも知れない。小売業で言えば、パパママストアから始まって、百貨店、量販店、ＣＶＳ、専門店ときた。これは商品という切り口から見た業態の変遷だが、いまの時代は顧客の切り口から見た専門化が重要だろう。

要は、誰に喜ばれたいのか、誰をエンタテインするのかということ。で、日本の都市部に必要なのは、国民年金のみに依存して生活しているシニア層向けの終の棲家である。

事業の評価軸としては、『収益の最大化（経営の質）』と『顧客満足の最大化（経済負担まで含めた生活の質）』。最終的に制度リスクを低減しようとすると、『収益の最大化（経営の質）』を実現するには、一切の縛りのない一般賃貸に行き着くのである。

で、医療と介護と賃料のトリプルインカムを実現する。これは、どう転んでも医療機関にしか実現できない。事業目的が円滑に達成できるのであれば、特養でも老健でもホームでも高専賃でも、別に、そんな名称はどうだっていい。

こういった層の受け皿を増やしていくという意味では、数年前からの出回り始めた高専賃（高齢者専用賃貸住宅）は歓迎すべきかもしれない。ただ、自分の親を入れる「終の棲家」をイメージすれば、やはり、日常的な医療も、万一の場合のセイフティーネットも欠かせない。だから、医療機関のみなさんに事業主体になって欲しい。

自宅での介護生活の間に、母は２度救急車で運ばれた。最初は極度の疲労とストレス、二度目は父の暴力による眼底等の骨折が原因だった。都内６ヶ所の施設等に体験入所したが、３ヶ所は予定の半分も持たずにサジを投げられた。

施設側の言い分は、「他の入居者に迷惑が及ぶ危険性が高い」、「ヘルパーが２４時間、つきっきりで居なければならない」、「認知症に対応できるスタッフがいない」というものだった。残りの３ヶ所はそれぞれ約１ヶ月もったものの、「日常的に医療体制が整った場所に入れるべき」、「可能な限りご家族がスタンバイしてくれるなら再検討する」、「夜間緊急時の対応に責任が持てない」という理由で断られた。

当時、父のためにいくつもの施設等を見て回るなかで気づいたことが２点。ひとつは、入居を断られたすべての施設のパンフレットやホームページに、若干表現の違いこそあれ「認知症でも受入れ可」・「２４時間、安心の医療サポート」と謳われていたこと。

もうひとつは、「入居一時金なし～６００万円、月額自己負担金（医療・介護は除く）１５万円～３８万円」の幅と、実際に提供される医療・介護サービスおよびスタッフの質に相関関係はないということである。結局、お金の高さは建物・内装・調度品などのハードウェアに比例するというのが実感だった。

ちなみに、わがＮＰＯが今春実施した調査によれば、入居者側の施設選定基準は、上位から、
①医療・介護サポート　②金額（明朗会計）　③日常の生活支援サービス　・・・となっている。

特に①と③については、施設側には、可能な限り具体的に、“誰が何をどこまでやってくれるのか”を説明する責任がある。一方で入居者側には、それを理解・納得して契約する責任が求められる。

建物系企業が持ち込んでくる話はハードウェアに比重を置きがちだ。彼らのビジネスは“建てる”ことであって、入居者のＱＯＬ向上ではないから当然の話ではある。

ここ数年、都市部を中心に一見して富裕層ねらいと見て取れる豪華な施設等が建設ラッシュだが、調べてみると運営会社は入居者確保に四苦八苦しているのが実態だ。建てた人（建てさせた人）だけが潤っているのが容易に想像できる。

だからこそ、建った後、彼らがいなくなった後も運営していかなければならないドクターたちには、誰に惑わされることもなく、自らが実現したい医療・介護サービスの提供のあり方について十分に吟味して欲しいものである。